Função social da propriedade e uso do solo

O zoneamento de Curitiba foi historicamente um instrumento indutor da segregação espacial. Apoiado em uma concepção de que há uma causalidade exclusiva entre verticalização e adensamento, desde a década de 1960 o planejamento urbano local promoveu a concentração de investimentos em infraestrutura e serviços urbanos, notadamente transporte coletivo e sistema viário, nos chamados eixos estruturais e adjacências.

A justificativa de otimização do investimento, baseada na suposição de que maiores coeficientes de aproveitamento levariam a uma concentração populacional, comprovou-se falsa. Bairros populares, como o Sítio Cercado, concentram mais pessoas, apesar de não serem verticalizados e de terem baixo coeficiente de aproveitamento. O que a verticalização e investimentos induzidos pelo planejamento efetivamente produziram foi um espaço privilegiado para a especulação imobiliária.

O preço do metro quadrado de um imóvel em bairros nobres e situados nas cercanias dos eixos é imensamente superior ao de bairros populares. Não é surpresa que haja um número tão expressivo de imóveis vazios (destacadamente no Ecoville) ou subutilizados nos eixos estruturais. Assim, a verticalização não resulta em maior adensamento porque não ataca o coração do problema que é a relação entre o custo do imóvel e a renda do cidadão no acesso à moradia.

Essa é a questão central que o planejamento de Curitiba deveria enfrentar, garantindo efetivamente a função social da propriedade e da cidade, utilizando os instrumentos urbanísticos de regulação do mercado imobiliário, reservando áreas infraestruturadas e centrais para moradia popular e orientando a aplicação dos recursos obtidos com a recuperação das mais valias urbanas.

  • Garantir a recuperação de mais valias urbanas geradas pelo investimento público, com a regulamentação dos instrumentos previstos no Plano Diretor.
  • Garantir a demarcação de ZEIS (SEHIS de produção, vazios e regularização), garantindo áreas infraestruturadas na cidade para o uso de interesse social.

  • Impedir à prática de despejos forçados em imóveis que não cumpram sua função social e instituir uma política municipal de mediação de conflitos fundiários.

  • Atuar de forma efetiva no combate à especulação imobiliária, notificando os imóveis que não cumprem a função social, em especial, terrenos e edifícios vazios localizados no centro, em bairros próximos ao centro e nos principais eixos de estruturação urbana e de transporte coletivo, próximos aos terminais e estações-tubo, para a exigência do cumprimento da função social da propriedade sob pena de aplicação do IPTU progressivo no tempo.

  • Aplicar o direito de preempção para garantir terrenos destinados para circulação cicloviária, transporte coletivo, equipamentos comunitários e regularização fundiária, entre outras finalidades, conforme planos de bairro e prioridades definidas pelas comunidades.

  • Regulamentação do Estudo de Impacto de Vizinhança previsto no Plano Diretor, garantindo a realização de consulta pública, com divulgação prévia dos estudos.

  • Adotar o coeficiente básico (corresponde à área construída permitida em relação à área do terreno) igual a 1, ou menor do que 1, em todo o território municipal. Qualquer permissão de edificação acima do coeficiente básico somente será concedida por meio do pagamento de valores do solo criado, e em locais adequadamente servidos de infraestrutura.